Violência atinge mercado imobiliário

Vende-se. Depois de planejar e economizar por muito tempo, é chegada a hora de, finalmente, realizar o "sonho da casa própria", objetivo de muitas famílias brasileiras. Porém quem procura um imóvel para comprar também se preocupa em saber se o futuro lar está regularizado, se o local é de fácil acesso e seguro.

Esses fatores foram analisados pela engenheira civil Elaine Cristina de Souza Angelim na Dissertação Modelagem para a mensuração das variáveis quantitativas: violência urbana e regularidade fundiária na formação do valor de imóveis residenciais urbanos. O trabalho, que começou a ser desenvolvido em 2009, foi defendido em agosto deste ano, no Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil da Universidade Federal do Pará (UFPA), sob orientação dos professores Renato Martins das Neves e André Augusto Azevedo Montenegro Duarte.

Com esta pesquisa, a engenheira buscou desvelar como a localização, a violência urbana e a regularidade fundiária podem influenciar substancialmente no valor final de imóveis residenciais à venda em Belém. "Esses fatores, naturalmente, já estão inseridos no valor. A regularização fundiária é, inclusive, uma condição necessária quando se pretende financiar o imóvel", explica Elaine Angelim.

De acordo com a engenheira, o estudo tem como principal aporte teórico a Engenharia de Avaliação – ramo da Engenharia Civil que, basicamente, estuda a mensuração do valor de imóveis, os quais podem ser residenciais ou comerciais e estar inseridos em áreas urbanas ou rurais, indicando, assim, as tendências do mercado imobiliário. O fato de integrar a Comissão de Regularização Fundiária da UFPA foi uma das justificativas para a escolha do tema.
Imóveis de padrão simples foram referência

Elaine Angelim selecionou seis bairros da capital paraense: Nazaré e Umarizal (classificados como centrais), Marco e Pedreira (classificados como intermediários) e Terra Firme e Guamá (classificados como periféricos). Nesses bairros, a engenheira procurou visitar imóveis que estivessem à venda e possuíssem características muito próximas, sendo classificados como padrão simples. Esse modelo de residência, de acordo com a pesquisadora, teria as seguintes características: construído em alvenaria, com um ou dois pavimentos, com piso de cerâmica, cobertura composta por telha ou laje, instalações elétricas e hidráulicas embutidas e sem marcas de sofisticação.

"Tendo este paradigma como referência, a influência das três variáveis poderia ser apontada com mais precisão, já que os imóveis selecionados para amostra tinham o mesmo padrão. Assim, algumas residências que se distanciavam desse modelo foram descartadas", explica a engenheira. Entre as amostras pesquisadas, 28 foram selecionadas para alimentar o modelo matemático criado para verificar, percentualmente, o influxo dos fatores localização, violência e regularidade fundiária no valor dos imóveis nos bairros citados. O quesito violência fora classificado de um a três a partir da análise qualitativa realizada durante o estudo, pois não se teve acesso aos números oficiais de violência urbana em Belém. Elaine Angelim considerou a infraestrutura e os relatos de moradores sobre a violência nessas áreas.
Perigo também está no Centro

De acordo com Elaine Angelim, "aquela ideia de que violência é algo apenas da periferia não corresponde à realidade. Pude conversar com moradores e estudantes dos bairros Nazaré e Umarizal e muitos deles diziam que alguns trechos dessas localidades são perigosos e vulneráveis a assaltos".
Já a variável regularidade fundiária recebeu os valores um (atribuído aos imóveis com regularidade) e dois (atribuído às residências sem regularidade).

A variável localização, por sua vez, foi classificada de duas formas. Primeiramente, dentro de um mesmo bairro, a engenheira considerou a "hierarquia da via", por meio da qual as vias receberam um valor numérico definido de acordo com a importância que possuem dentro do bairro. Depois, de forma mais abrangente, os próprios bairros foram classificados numericamente. Assim, Guamá e Terra Firme receberam valor quatro; Marco e Pedreira receberam a atribuição sete e Nazaré e Umarizal, o valor dez.

Depois de fazer essas atribuições para as três variáveis, Elaine Angelim realizou vários cálculos com o auxílio do modelo matemático criado. De acordo com os resultados, a regularização fundiária pode depreciar o valor final dos imóveis colocados à venda em 14%; a violência pode desvalorizar as residências em 20% e a localização, em 33%.

Juntas, as três variáveis podem ter um impacto negativo sobre o valor final de uma propriedade, sobretudo o quesito localização. "Assim, um imóvel não regularizado, com localização em uma área periférica, desprovida de infraestrutura e vulnerável a violência pode ser desvalorizado em 67%", avalia Elaine Angelim.

Como exemplo de referência a esses resultados, a engenheira revela que, entre os imóveis utilizados como amostra, o de menor valor era localizado no bairro Terra Firme e estava à venda por R$ 40 mil. O imóvel de maior valor encontrava-se em Nazaré, à venda por R$ 590 mil.
Mesmo considerando a área total construída dos imóveis, as três variáveis estudadas são as que mais influenciam para a formação de valores tão díspares. "Essa situação foi recorrente durante a pesquisa. Muitos imóveis com as mesmas características apresentavam preços de venda divergentes uns dos outros", finaliza Elaine Angelim. (Ascom UFPA)