Vai alugar um imóvel? Saiba como fazer isso com segurança

A locação de uma propriedade é vista como uma alternativa por quem ainda não tem recursos para comprar o imóvel próprio. Ao alugar um espaço é importante estar devidamente informado para evitar prejuízos e desencontros durante o período do contrato. Na prática, o modelo de negociações que gira em torno do aluguel envolve uma série de direitos e deveres tanto do locatário quanto de locadores, regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

O advogado Bernardo Mendes, presidente da Comissão do Direito do Consumidor da OAB-PA, dá detalhes de questões contratuais da locação de casa, kit net, apartamento ou até mesmo uma sala comercial.

P Qual a importância do contrato de locação e quais são as informações que precisam estar no documento?

R Toda e qualquer relação locatícia pode ter um contrato verbal, que é uma modalidade válida de vinculação de interesse entre as partes, recepcionada pelo mundo do Direito. Qual é a dificuldade do contrato verbal? O que não está escrito pode ser distorcido. Então, por exemplo, ele me disse que eu poderia ficar aqui por um ano e agora com seis meses ele está me pedindo o imóvel de volta. Isso é uma modalidade de contrato verbal, não escrito e com um tipo de distorção que pode acontecer. Num contrato de locação é importante, primeiro, que você estipule o prazo de duração desse contrato e a forma de prorrogação. Segundo, estipule corretamente o valor principal de obrigação, do aluguel, pagamento dos impostos, das obrigações acessórias. Estabeleça um índice de atualização desse contrato e, também, esteja lá indicado qual é a modalidade de utilização daquele imóvel, seja para fins residenciais ou fins comerciais. Com isso, você possa salvaguardar os principais interesses de ambos.

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P Após o preenchimento do contrato, o que deve ser feito?

R As partes devem guardar uma via do contrato. É recomendável que todas as assinaturas tenham autenticidade reconhecida em cartório.

P De quem é a responsabilidade pelo pagamento do IPTU?

R Todo e qualquer contrato de locação tem as obrigações principais e acessórias. As obrigações principais são pagamento do valor mensal da locação, comumente conhecido como aluguel, bem como das despesas acessórias, como água, luz, IPTU.

P A taxa do condomínio é responsabilidade de quem?

R O condomínio tal qual seria o IPTU seria uma obrigação que persegue o bem onde ele estiver. Para o condomínio não interessa quem é o locatário, eu vou cobrar do locador. O proprietário, o locador, pode transferir a sua obrigação para o locatário, mas cabe ao locador entrar com ação de cobrança, ação de despejo, seja lá o que for.

P Quem é responsável pelos reparos no imóvel?

R Existem tipos de reformas a serem feitos no imóvel. Todos os reparos tidos como necessários, por exemplo, o encanamento que está infiltrando e o apartamento debaixo está sofrendo com isso ou a tubulação vertical do imóvel está infiltrando e isso está danificando as paredes da sala, são de obrigação do proprietário do imóvel, do locador, via de regra, e não podem ser transferidas para o locatário. Já todas as alterações não necessárias necessitam da anuência do locador, mas elas não precisam ser pagas pelo locador, elas são de obrigação do locatário. Por exemplo, você tem um imóvel com uma disposição original com sala, dois quartos, banheiro e você vai fazer um cômodo como se fosse um escritório dentro da sala e, para isso, você vai subir uma parede de gesso, alterando a identificação visual do apartamento, isso não é uma alteração necessária. Você comunica o locador, ele autoriza e a obrigação de pagamento é do locatário, do inquilino.

P Quem deve pagar os custos de elaboração do contrato?

R É importante sempre a pessoa buscar por uma assistência jurídica especializada ou uma pessoa de confiança que detenha de conhecimento jurídico.

P Com que base é feito o reajuste no valor do aluguel e com quanto tempo após a locação?

R A periodicidade do reajuste é sempre não inferior a 12 meses. A nossa economia que é desiquilibrada possui variações de inflação pelo período ano após ano. Então, você pode estipular atualizações no valor principal da locação do aluguel superior a 12 meses. Esse contrato vai atualizar em 18 meses, em 24 meses. O que você não pode é promover a atualização no valor da locação no período de 12 meses.

P Em caso de atraso do pagamento do aluguel, o que fazer?

R O locador deve comunicar que está ciente e que o locatário não está cumprindo com as suas obrigações e, a partir disso, o que chamamos de recalcitrância do elemento obrigacional, um mês, dois meses, três meses, conforme sejam as regras do contrato o locador pode não somente cobrar o que está inadimplente de juízo como também cobrar a rescisão do contrato mediante desocupação do imóvel pelo locatário.

P Em que momento o despejo passa a ser uma medida legal?

R A partir do primeiro dia do inadimplemento de qualquer ação do locatário. Via de regra, em um exemplo mais comum, devo pagar até o dia 24 o meu aluguel. No dia 25 não houve a compensação desse dinheiro, não está entregue mediante recibo para o locador, não foi feita qualquer tipo de transferência bancária, no outro dia o locador poderia já manejar uma ação de despejo.

P Ao finalizar o aluguel, o imóvel deve ser entregue na mesma condição que foi alugado?

R O imóvel deve ser recebido nas formas em que ele foi recepcionado, entregue. Muitos contratos podem estabelecer até a pintura que deve constar nas paredes na hora de entrega do imóvel. As formas de conservação e apresentação do imóvel devem ser devolvidas tal qual foram entregues ao locatário. Qualquer prejuízo na preservação visual, estrutural do imóvel pode ser passível, sim, de indenização, de obrigação de restituir, pagar por não zelar por um imóvel que não é seu.